Bail emphytéotique de la Gendarmerie de Baisieux
Lors du conseil municipal du 23 novembre, Messieurs Simon Fetet, secrétaire général de la Préfecture du Nord et Gilles Dubost, Directeur adjoint des finances publiques à la DRFIP sont venus apporter leur analyse sur le sujet du bail emphytéotique administratif de la gendarmerie de Baisieux et expliquer en quoi ce financement est problématique pour la commune.
Le 16 décembre, les Élus ont été invités à voter une délibération pour autoriser le Maire à engager une étude en vue d’étudier les conditions de résiliation du bail emphytéotique, dans le but de redonner des marges de manoeuvre financières à la municipalité. La délibération a été votée à l’unanimité.
CONSEIL MUNICIPAL DU 23 NOVEMBRE 2021
Introduction du Maire
Mesdames et Messieurs les élus, Monsieur le Secrétaire Général de la Préfecture du Nord, Monsieur le Directeur Adjoint des finances Publiques, je vous remercie pour votre présence aujourd’hui à ce Conseil Municipal qui va traiter du financement de la brigade territoriale de gendarmerie de BAISIEUX.
En préalable, je veux dire et rappeler que la municipalité et moi-même sommes tout à fait favorables et particulièrement satisfaits de la présence de la gendarmerie sur le territoire de notre commune et ce qui suit est uniquement destiné à faire la lumière, toute la lumière, sur le dossier du financement de la gendarmerie.
La brigade territoriale de gendarmerie, construite en 2009 sur un terrain de 1 ha, comprend les logements destinés aux gendarmes et à leurs familles. En l’occurrence 20 maisons du T2 au T6 dont la surface habitable moyenne est de 90 m², 10 studios de 20 m² et des bâtiments administratifs et d’exploitation sur 500 m2. Globalement, la surface bâtie de l’ensemble immobilier est de 2 500 m2.
La commune a fait l’acquisition de ce terrain de 1 hectare en 2007, pour un montant de 420 000 €, en souscrivant un prêt au Crédit Agricole, sur une durée de 30 ans et dont le coût, intérêts compris, est de 703 000 €.
Les bâtiments, d’un cout total de 5,2 M€ HT (6,2 M€ TTC) ont fait l’objet d’un BEA (Acronyme de Bail Emphytéotique Administratif) souscrit en 2009 pour une durée de 30 ans, auprès de la société ATLANTE Gestion.
Un BEA est un contrat de location entre un emphytéote (ici ATLANTE Gestion) qui investit et loue un bien pour une durée prédéterminée à un locataire qui en deviendra propriétaire à l’issue du bail. Dans notre cas, nous sous-louons à la Gendarmerie, les locaux dont nous sommes locataires.
Le BEA se compose d’une partie financière dont le montant s’élève à 14,1 M€ TTC.
Cette partie financière est liée à un contrat de maintenance, souscrit par ATLANTE Gestion, pour la durée du bail, auprès de la société SOGEA-CARONI pour un montant de 2,4M€ TTC.
Les frais de gestion de 600 000 € et d’assurance de 120 000 €, viennent clore ce BEA dont Le coût total est donc de : 17,2M€ TTC, dont il faut noter que le taux d’intérêt est de 5,275% avec une progressivité du remboursement de 1,8% par an.
Enfin, la commune est également assujettie à la taxe foncière de 450 000 € et à des frais d’entretien, hors contrat de maintenance, dont le coût peut être évalué à 200 000 € sur 30 ans.
Le cout global du financement de la gendarmerie est donc de : 18,6 M€ TTC se décomposant de la manière suivante : 17,2 M€ pour le BEA + 0,7 M€ pour le terrain + 0,7 M€ pour la taxe foncière et l’entretien.
Il est important de rappeler que l’ensemble immobilier va revenir à la commune à l’issue du BEA, en 2039.
Il faut savoir également que sur les 230 BEA signés entre 2008 et 2010, 190 sont équilibrés ou quasiment équilibrés, 40 ne le sont pas et parmi ces 40 BEA, une dizaine sont très déséquilibrés. Il faut savoir que le BEA de BAISIEUX fait partie de ces 10 BEA les plus déséquilibrés de France.
Pour financer ce BEA, l’état verse un loyer pour la gendarmerie dont le montant était en 2020, de 374 000 €.
Sur les 12 premières années, entre 2009 et 2020, nous subissons un effet ciseau (terme qui signifie que les dépenses augmentent plus vite que les recettes, d’où l’image d’un ciseau sur un graphique) avec un cumul de dépenses de 5,4 M€ et un cumul des recettes de 4,3 M€, soit un déficit de 1,1 M€ en 12. Il faut noter aussi la très forte progressivité du déficit, qui est passée, contractuellement, de 38 000 € en 2010 à 189 000 € en 2020 !
Cet effet ciseau va considérablement s’accentuer dans les 18 années à venir, passant d’un déficit de 1,1 M€ à 4,9 M€, ceci en supposant que le loyer continue d’augmenter dans les mêmes proportions que sur les 12 premières années, ce qui n’est absolument pas certain, en soulignant, au passage, que l’annuité de 2038 sera de 1,2M€.
Cette annuité, d’un montant exorbitant, est une anomalie de plus dans ce dossier qui n’en manque pas ….
Toute la question est de savoir quelle sera la politique de l’état concernant le loyer pour les 18 années à venir. On ne peut exclure que ce loyer n’augmente pas ou n’augmente plus, puisque la valeur locative du bien immobilier est de l’ordre de 300 000 €, à comparer aux 374 000 € payés par l’état en 2020.
Retenir l’hypothèse d’une augmentation continue du loyer est une hypothèse incertaine et il nous semble prudent de la pondérer, en retenant pour les 18 années à venir, l’hypothèse d’un loyer moyen de 335 000 € (la moyenne entre les 374 000 € payés par l’état en 2020 et les 300 000 € de la valeur locative du bien)
Cette hypothèse, qui nous apparait réaliste, conduirait cependant à faire passer le déficit de 4,9M€ à 7,2M€, même si, au demeurant, demander à l’état de « surlouer » un bien immobilier, du simple fait que le dossier de son financement ait un cout anormalement élevé, consiste à faire financer par l’impôt ce qui s’apparente à une erreur de choix de gestion. Je laisse le soin à chacun de se faire un idée sur le sujet.
La question qui se pose à nous aujourd’hui est de savoir comment sortir de cette problématique financière, d’autant qu’au remboursement du BEA, s’ajoute le remboursement des emprunts contractés par la précédente municipalité, pour financer l’extension nécessaire de l’école PEV et la construction attendue et indispensable de l’espace Suzanne REGNIER. Le remboursement de ces emprunts s’élève à plus de 150 000 € par an à partir de 2021.
Mesdames et Messieurs les élus, vous comprendrez aisément qu’en ajoutant chaque année, 150 000 € aux 270 000 € de déficit minimum ou encore aux 400 000 € de déficit si on en retient la valeur locative, cela représente un cout annuel entre 420 et 550 000 € pour la commune et même s’il convient d’intégrer une évolution sensiblement positive et prévisible des recettes de la commune, du fait notamment de l’augmentation de la population, cette évolution s’accompagnera inévitablement d’une augmentation des dépenses, c’est pourquoi le constat que nous faisons aujourd’hui impactera inévitablement les finances de la commune avec ce même ordre de grandeur.
Je terminerai par un rappel. Il y a quelques mois, j’ai pu lire dans un journal bien connu des métropolitains, un article sur le vote du budget de notre commune qui se terminait ainsi, je cite : « Un élu digne de ce nom doit dire la vérité à ses administrés » Effectivement, un élu digne de ce nom aurait dû, dès 2014, voire même avant cette date, sensibiliser et informer ses administrés de l’état dans lequel se trouveront, inéluctablement si on ne fait rien, les finances de la commune dans les années à venir, du fait d’un BEA à ce point déséquilibré qu’il affecte directement notre CAF (capacité d’autofinancement) et nos marges de manœuvre.
La commune de BAISIEUX se trouve en difficulté de gestion et le fait que l’ensemble immobilier revienne à la commune à l’issue du BEA ne change rien à l’affaire, puisqu’il faudra bien continuer à assurer le service que les Basiliens sont en droit d’attendre de la municipalité pendant ces 18 ans…….
J’estime, en tant que maire, qu’il est du devoir du conseil municipal de rechercher les solutions qui permettront, je l’espère, de sortir de cette situation financière préoccupante et dans un souci de transparence et de pédagogie, j’ai sollicité les services de Mr Simon FETET, Secrétaire Général de la Préfecture du Nord et de Mr Gilles DUBOST, Directeur Adjoint des Finances publiques, que je remercie pour leur présence aujourd’hui à nos côtés, afin de nous accompagner sur les hypothèses qu’il serait possible d’explorer pour sortir de ce dossier.
CONSEIL MUNICIPAL DU 16 DECEMBRE 2021
Délibération autorisant l'engagement d'une étude et des démarches dans le cadre de la résiliation du BEA de la gendarmerie - Délibération 2021-12-10
